长租公寓没有商量的余地

摘要:住1天扣45天租金的条款真的没问题吗?

​3000多元在北京可以不用“名媛拼团”就可以在顶级酒店住上一晚,但北京的谢莹花了3645元只住了一天自如的公寓。

2021年2月20日,谢莹通过在线租房平台自如租赁了一间长租公寓, 然而入住的第一天谢莹就发现,该公寓周围非常吵闹,“尤其是楼下的广场人多嘈杂,从早上八九点,一直要吵到深夜,周末就更吵了,我正在准备一个重要的考试,非常影响我的休息和学习”。

在联系房屋管家后,谢莹被告知可以把窗户封死以隔音,或者更换一套五公里以外的房屋。谢莹则认为,如果把窗户封死会影响居住的舒适度,而更换的房屋距离上班的地点太远,自己也不满意。于是在入住后的第二天就向平台提出退租。

一位自称自如平台区域经理的人告诉谢莹,“退租可以,但按要求须扣除一个月房租,再加上退租要求需提前15天提出退租申请,合计需扣除45天的房租费用。”

从看房到签订合同用了一个白天,从入住到决定搬离用了不到24小时,从协商退款到现在已经过去两个月,三千多元“违约金”似乎已成定局。

而在目前市面主流的投诉平台上,可以看到谢莹提出的诉求:住1天扣45天租金的条款真的没问题吗?

自如的回应是,有实地看房、非公司问题、按合同办事、提供了解决方案,出问题的是租客,负责任当然要自己来。

总的来看,谢莹与自如的问题主要在于条款的可行性,而「百略网」也从以下几个维度客观分析了在该事件中该条款是否可行。

| 这是霸王条款吗?

首先要搞清楚什么是霸王条款?

根据法制现场给出的定义,霸王条款具有以下特点:

一、减免责任,逃避经营者应尽的义务。

二、违反法律规定,任意扩大经营者权限。

三、排除、剥夺消费者应该享有的权利。

四、权利义务不对等,任意加重消费者的责任。

五、利用模糊条款掌握最终解释权。

而关于“霸王条款”,《民法典》第四百九十六条规定:

采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。

在谢莹的回忆里,所谓的自如管家并没有详细说明过合同里的任何条款,“只是一直催着签合同,说房源很紧张”。

而在换租无果后,转租期间针对其所谓的”房源紧张“,谢莹说,“没有一个电话咨询”。 

但相关法律法规对格式条款有如下限制:提供格式条款的一方未履行提示或说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。

即使租客可以主张,但“谁主张谁举证”。不过举证的艰难远比想象中更大,“有些小的公司住一天退房这种情况都是可以协商的,不会扣这么多,自如因为有律师团队,所以我们在合同上和自如交流是吃亏的。”谢莹有着每一个租客都具有的清醒,和同样的无能为力。

租房“教育课”,虽迟但到。本科学历、北京工作五年、有过合租经历的谢莹终于被自如补上了这一课。

| 从合法到合理

蛋壳凉了,自如亮了。

野蛮成长的长租公寓在被按下暂停键后,幸存的自如不但没有迎来爆发期,反而陷入接连不断的纠纷。

今年一月份,天津一位房东主动爆料“毛坯房未满空置期被出租”时,自如方面就拿出合同条款中空置期“150天”前有“最长”的定语,试图“解释”提前出租的合理性。而对于128㎡的房屋出租时变成138㎡的质疑,自如方的回答是“只要房屋地址登记没错就可以了”。

对于业主,自如尚且有“规则条款”保驾护航,对于租客来说,自如甚至不用精心设置合同条款,一套行业约定俗成的“组合拳”足以解决一半以上的纠纷。

因“甲醛门”退三天租费已经是自如“不可承受的生命之重”。因为那是新闻报道里为数不多的追回租金的情况。

其他情形是,因房屋有蟑螂要求换租的客户需要赔偿100%的违约金和14天租金;发现有摄像头的租客被告知是上任租客拍摄宠物猫用的设备遗留;因环境吵闹住一天退租的违约金是45天的房屋租金……

一边尽可能地利用房屋的使用时长和使用面积,一边又最大化的压榨租客获取利益, 提供公寓的平台显得格外“冰冷”。

“甲醛门”、“偷拍门”、“蟑螂门”……我愿意称这次事件是“退租门”,门里是自如娴熟的运作模式,门外是试图避雷,一只脚踏进“高品质”怪圈的租房者们。

自如最早呈现给消费者的广告中除了“高品质房源”,更大的噱头是“三天无责退租”,这个诱惑力就像是二手车“没有中间商赚差价”一样,你不一定相信,但觉得试试也没有坏处。

这个广告效应至今仍在,谢莹当初选择自如一部分原因就是来自对这个广告的认知,直到在被告知“无责退租”没有了,实际情况是“三天无责换租”,“管家从来没有说过这个更改,以前不是这样的……”

谢莹不是第一个遭遇这种经历的人,被这个一字之差误导的在黑猫投诉上大有人在。

在黑猫投诉上搜索“自如”,投诉量有4072条,已完成的投诉量有2713条,大多数解决办法是“道歉,退款”。

那么包括谢莹在内,剩下的33%呢?自认倒霉吗?

| 规则合理VS合理规则

租房市场上房东、中介、租客都默认押一付三的合理性,所以自如在租赁合同上写上客户单方面解约,“扣除其一个月房租押金作为违约金”。规则完美,完美到没有温度,只有利益。

所以租房者不得不越来越警惕,所以有了豆瓣声势浩大的“租房组”,有了当代年轻人纷纷涌入微博、闲鱼找房租。 

合法不一定合理,何况这更像是一场单方面“自我合理化”的逻辑自洽。

任何事情,关于是否违法,我能找到的最容易理解的论点是罗翔老师关于法律的讨论。 

法律的基础,那就是“人是目的,而不是手段。” 其次“法律的生命,是经验,而不是逻辑。”

在任何纠纷下,我们需要代入的是一般人标准:一般人在这种情况下,会如何应对。

而不是事后理性人标准:站在圣人的高度,去评价当事人的行为。 

你可以是知晓租房押一付三规则的人、可以是熟悉平台套路的有经验者、可以是不必为一个多月房租投诉无果的求助者,但有些慌乱是共同的。

我们可以靠经验、靠理智避开无良中介、恶意房东、奇葩室友,但最终无法避开行业潜规则。

租房这个群体要面对的不仅是租房困境,还有各种约定俗成的行业存在,可能不那么合理,但无处不在。

对于很多年轻人来说,如果你经历过无良中介的欺诈,房东的随意收房、搬家的琐碎与慌张,那么大概率会理解为什么有那么多人在拼命攒钱买房。

与谢莹一样和租房平台僵持过的人不在少数,但能得到满意结果的又有多少?中介、平台似乎永远在理,而租客永远看情。

“我已经决心攒钱买房了”,这是谢莹最终的表态。

(注:文中谢莹为化名)

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