上海落户新政后,房价会走向何方?

摘要:看似只是简单的落户新政,实则可能解决上海的人口结构和产业结构两大问题。



人才是第一生产力。

9月23日,上海发布落户新政,明确提出将之前“以北京大学、清华大学为试点,探索建立对本科阶段为国内高水平大学的应届毕业生,符合基本申报条件可直接落户”的政策,范围扩大至在沪“世界一流大学建设高校”。

此政策一出,网友开始沸腾。

据悉,在沪“世界一流大学建设高校”包括上海交通大学、复旦大学、同济大学、华东师范大学,这四所高校本科应届毕业生符合申报条件即可直接落户。

毕业生落户上海的门槛大幅降低,无疑会使更多应届生愿意留在上海,购房需求也会相应增加。

文/十二不惑

为何放宽落户门槛?

众所周知,上海和北京是中国落户最难的两个城市。

以至于很多在上海读大学的应届生,苦于落不了户,买不了也买不起房,毕业后选择离开上海。

此次上海放松落户门槛,或许是出于多番考虑后的结果。

首先,人口出生率大跌,老龄化趋势加剧。

据上海“随申办”小程序数据显示:2020年1月1日,上海共出生156人,其中男孩78人;2010年的1月1日,上海共出生380人,其中男孩211人;2000年1月1日,上海共出生1148人,其中男孩646人;30年前的1990年1月1日,上海共出生2784人,其中男孩1516人。

通过这组数据可以看出,上海的生育率在近30年呈迅速下滑的趋势。

从全国范围内来看,上海的人口出生率位居倒数第三,仅高于天津和辽宁,也远低于全国平均出生率。

而且,上海的老龄化也位居全国前列。

数据显示,截至2019年,上海市户籍60岁及以上老年人口达518.12万人,同比2018年增加12.84万人,占总户籍人口的比重增长至35.2%,人口老年化趋势加剧。

其中,70岁及以上老年人口增加12.46万人,占比提升至15%。

这个比重,不仅超过全国平均水平,而且超过国际老龄化标准,说明上海已经进入深度老龄化社会。

其次,严格的落户政策,导致人才吸引力不足。

迫于严格的落户政策,很多在上海应届生毕业后,直接离开上海。因为没法落户,就意味着获得买房资格的门槛很高。

加上上海本地户口相比外地户口,具有无可比拟的教育、医疗、养老等优势。对于无法落户的人来说,只能被迫离开上海,选择落户门槛较低的城市,或者回老家。

近3年,西安、长沙、郑州、武汉、成都等二线城市,逐渐放低落户门槛,吸引了很多应届大学毕业生及往届生落户,成为吸引高学历人才的受益者。

最近2年,人口净流入数据显示,深圳、广州、杭州成为最大的赢家。而这些净流入的人口中,就有一部分是因为在上海落不了户,才选择这三个城市,或者其他城市的。

也就是说,此前上海门槛过高的落户政策,为其他城市的人口增长做了嫁衣。

再次,优化人口结构和产业结构。

近些年,虽然上海的总人口保持在2000万以上,但是老龄化逐年加剧,年轻人口比例呈下降趋势。

落户新政的推出有利于吸纳年轻高学历的毕业生留在上海,优化人口结构,特别是IT互联网方面的人才。

在近10年,上海的科技和移动互联网产业的发展并不明显,被北京和深圳超越。后者诞生了许多优秀公司,而上海略显失落。

房价方面,上海也低于北京和深圳。

甚至在互联网及相关产业方面,上海还不如杭州。阿里巴巴成立早期,马云曾经把公司总部搬到上海,后来因诸多限制,不得不搬回杭州。如今,阿里早已成为杭州的明星企业 。

不过可喜的是,近几年拼多多在上海崛起,并成为上海互联网企业的一张新名片。

上海也逐渐意识到要鼓励更多高学历、IT人才,来上海就业或创业,推动城市产业结构优化升级,进而为城市的发展增加活力。

购房人群大增,房价或将迎来上涨

降低落户门槛,上海新增人口会增加。

同济、复旦、华东师范、上海交大四所高校,每年的本硕博毕业生加起来在3万人左右。

这只是本地毕业生,放开落户政策后,只要符合世界一流大学高校的硕士生就能落户,必然会使上海落户的人才大幅增长。

也就意味着在上海拥有买房资格的人,会呈爆发式增长。里面包含一些家里有钱,但是此前不符合落户条件,没有资格买房的群体。

上海本来新建商品房有限,特别是买新房,基本需要摇号,命中率极低。

有上海的朋友反映:“自己好不容易凑到首付,本想在上海买房,可是看中的新房都需要摇号,摇了多次,均以失败而告终。为此,感到非常郁闷。”

也有人表示,买房摇号就像买彩票一样,命中率极低。

新政之后,有资格买上海商品房的人才大幅增加,意味着买房越来越难。

由于供需矛盾的加剧 ,一手房可能迎来上涨。

今年上半年,深圳就是最好的例子,一手房供不应求,有钱也不一定能买得到。倒逼购房群体不得不去选择二手房。

然而,二手房房主可以自主定价,在购房氛围高涨的情况下,深圳二手房价格大涨,特别是前海或宝中片区,许多小区的房价直接以10-20%的幅度大涨,一套房瞬间上涨百万元以上。

深圳房价大涨后,还带动了临近的东莞房价也大幅上涨。

特别是在一线城市,房屋成交量以二手房为主,比例高达70%。二手房价格的上涨,从而使整个城市平均房价上涨。

毕竟,二手房和一手房不同,前者主要是市场决定价格,后者受政策调控、限价等影响因素要大一些。

此外,上海房价主要是由买得起的人决定的,而不是由买不起的人决定的。市场看好上海的房价上涨,那房价就极有可能出现上涨。

并且,大部分中国人有爱买房的习惯。在上海这类一线城市,很多有钱人是愿意买房的,有的人只苦于没有房票或房票不够用。

如今,落户新政实施后,符合落户的人口增加,买房的人也会增长。

在供小于求的市场之下,房价或将迎来上涨。

城市与人才的双赢

落户新政推出后,必然会有更多高学历人才愿意留在上海。

这些人才包括:符合落户条件的上海本地高校的本硕博,以及其他城市毕业的世界一流大学建设高校的硕士生、博士生,还有往届的硕博等。

可以想象,随着越来越多高精尖人才在上海落户,从而使人口结构得到优化,年轻人口比例提高,高学历人才比例相应提高。

一方面,这些人才在上海就业,会推动新型产业的发展与升级,乃至整个城市的发展。

另一方面,新增落户的人口,他们当然想购房。随着购房需求增加,新建房屋会逐渐向郊区转移,居住人口也向郊区蔓延,从而推动郊区发展。市中心房子由于地段好,也会越来越贵。

在强大的市场需求之下,自然会推动上海整个城市房价上涨。

房价上涨后,又会反哺土地价格攀升,政府财政收入增加,有更多的钱投入城市基础设施建设。

这样会有更多的人才流入上海,进而推动物价房价上涨,从而使一些低端的产业被迫转移到其他低线城市,低收入人口被迫离开上海。

最后,上海逐渐成为高收入群体以及土著有房居民的乐土。上海的产业结构优化,城市逼格上升。这对上海来说好处多多。

看似只是简单的落户新政,实则可能解决上海的人口结构和产业结构两大问题。

对于上海和人才来说,达到了双赢。

但同时,买房的成本可能会越来越高。

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